Cédulas de Crédito: Algumas Linhas acerca de sua Qualificação no Registro de Imóveis
 

Palestra proferida no XXXV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado de 20 a 24 de outubro de 2008, em João Pessoa – PB

1. Introdução; 2. Cédulas de Crédito: noções conceituais e  características específicas; 2.1. Cédula rural hipotecária; 2.2. Cédula rural pignoratícia; 2.3. Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária; 2.4. Nota de Crédito rural; 2.5. Cédula de Produto Rural; 2.6. Cédula de Crédito Industrial; 2.7. Nota de Crédito Industrial; 2.8. Cédula de Crédito Comercial; 2.9. Nota de Crédito Comercial; 2.10. Cédula de Crédito à Exportação; 2.11. Nota de Crédito à Exportação;  2.12. Cédula de Crédito Bancário; 2.13. Cédula de Crédito Imobiliário; 2.14. Cédula Hipotecária; 3. Do Registro de Imóveis; 4. Da qualificação no Registro de Imóveis; 5. As cédulas de crédito e a qualificação no Registro de Imóveis; Considerações finais.

1. Introdução

Estas linhas superficiais a seguir descritas têm por escopo fazer algumas considerações acerca das cédulas de crédito, as notas de crédito e outras cédulas e a qualificação destes títulos no Registro de Imóveis. Delimita-se, portanto, o tema nesta perspectiva de apresentar sucintamente cada uma das espécies cedulares e descrever aspectos de conexão destes títulos com a publicização no Registro de Imóveis. O tema se justifica pela importância que tem para os registradores públicos de imóveis em face de seu agir diário e, também, para a sociedade brasileira que precisa e espera por segurança jurídica.

Antes de enfrentar a qualificação registral dos títulos de crédito nas espécies cedulares no Registro de Imóveis, impõe-se fazer algumas considerações acerca das cédulas de crédito com a apresentação de noções conceituais e características de cada uma delas e, a seguir, algumas considerações a respeito da qualificação registral, que em última análise, é a aferição da qualidade jurídica destes títulos para efeitos de publicização.

O ponto de partida para as considerações acerca das cédulas de crédito são os marcos legais existentes no ordenamento jurídico brasileiro, em especial as leis que regulam estes títulos, a Lei dos Registros Públicos e o Código Civil e, também, fragmentos da doutrina nacional, dando relevância à produzida por registradores públicos de imóveis que já enfrentaram esta temática, destacando Cláudio Fiorante, in: Estudos de Direito Registral Imobiliário – XXI Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil em São Luiz/1994, Porto Alegre:IRIB/Sérgio Antonio Fabris Editor; Marcelo Salaroli de Oliveira, in: Revista de Direito Imobiliário n.° 62, São Paulo:RT; Sérgio Busso, in: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4917  e Ulisses da Silva, in: A previdência Social e o Registro de Imóveis, Porto Alegre: IRIB/Sérgio Fabris Editor, 1999.

No que tange à qualificação registral, valho-me das lições, sempre precisas e, sobretudo, inigualáveis, do Dr. Ricardo Dip que enfrentou a temática in: Registro de Imóveis (vários estudos). Porto Alegre: IRIB/Sérgio Antonio Fabris Editor, 2005, assim como apontamentos que fiz a respeito da qualificação notarial e registral e seus dilemas, in: Introdução ao Direito Notarial e Registral, Porto Alegre: IRIB/Sérgio Antonio Fabris Editor, 2004.

Registra-se, também, que a falta de referência a outros registradores, que certamente já enfrentaram os temas, que serão abordados a seguir, se deu por uma única razão, a de não constar na bibliografia que disponho, o que afasta desde logo, qualquer sinal de desapreço.

2. Cédulas de Crédito: noções conceituais e características específicas

As cédulas de crédito, de uma forma geral, são consideradas como espécies do gênero títulos de crédito, razão pela qual, às vezes são denominadas como títulos de crédito agrícola, títulos de crédito industrial, títulos de crédito comercial e títulos de crédito à exportação.

O Código Civil atual, em seu artigo 887, define o título de crédito como “documento necessário ao exercício do direito literal e autônomo nele contido, somente produz efeito quando preencha os requisitos da lei”. Isto quer dizer que o titulo de crédito é formal, potencializador do exercício de um direito de crédito e é eficaz quando satisfaz todos os requisitos legais.

Três são as características que distinguem os títulos de crédito dos demais documentos representativos de direitos e obrigações, de acordo com Coelho(1): primeiramente o fato de ele referir-se unicamente a relações creditícias, posteriormente por sua facilidade na cobrança do crédito em juízo e, finalmente, pela fácil circulação e negociação do direito nele contido.

Como já foi escrito anteriormente, os títulos de crédito são formais, podendo apresentar a forma particular ou público, o que quer dizer é que a constituição do crédito precisa obedecer requisitos de natureza formal, caso contrário a executividade e a negociabilidade ficam prejudicadas. A exibição do título é condição necessária para o exercício do direito de crédito.

A teoria dos títulos de crédito apresenta alguns princípios norteadores, que para os fins propostos neste trabalho, serão mencionados de forma sintética. São eles: a) - princípio da incorporação ou legitimação – apresenta como idéia nuclear que a detenção do título é indispensável para o exercício e a transmissão do direito nele mencionado, porque o titular do título é titular do direito nele contido; b) – princípio da circularidade - preconiza que os títulos de crédito destinam-se a circular, significando que, a transmissão da titularidade de uma pessoa para a outra do título de crédito é da essência do instituto; c) – princípio da literalidade – orienta no sentido de que o direito que está incorporado no título, é um direito literal, ou seja, vale o que está escrito no título; d) – princípio da autonomia – prevê que o direito contido no título é autônomo, portanto, não dependente de outro.

Os títulos de crédito que nos interessam imediatamente estão regulados por leis especiais, aplicando-se, portanto, supletivamente o Código Civil que dispõe acerca dos títulos de crédito no Título VIII, capítulo I. Isto quer dizer que na hipótese a despeito da regulação especial, os dispositivos normativos do Código Civil podem ser utilizados supletivamente em face das leis específicas.

Interessam, de imediato, os títulos de crédito agrícola, de crédito industrial, de crédito comercial e de crédito à exportação e suas respectivas espécies, que na seqüência serão especificadas. Além das considerações acerca destes títulos, far-se-ão algumas considerações a respeito das cédulas hipotecárias, cédulas de crédito bancário e cédulas de crédito imobiliário.

Por um lado, os títulos de crédito agrícola, industrial, comercial, à exportação e a cédula de crédito bancário são emitidos pelos devedores, na contratação de recursos perante agentes financeiros para o exercício de atividades econômicas.  Por outro, a cédula hipotecária e a de crédito imobiliário são emitidas pelos credores para viabilizar a circulação destes títulos de crédito no mercado financeiro.

Portanto, no primeiro caso estamos diante de espécies de fomento público ou privado gerido por instituições financeiras públicas ou privadas, em que pessoas físicas ou jurídicas emitem títulos de crédito para a realização financeira de atividades agrícolas, industriais, comerciais, de exportação ou outras finalidades admitidas em lei. E no segundo, o fomento é no sentido de viabilizar a circulação de títulos no mercado financeiro.

Na seqüência apresentar-se-á algumas noções conceituais dos títulos de crédito em espécie, com registrabilidade no Cartório de Registro de Imóveis, para efeitos de oponibilidade em face de terceiros ou para a constituição de direitos reais de garantia. Referiu-se, anteriormente, que a existência, a validade e a eficácia decorrem do próprio título, desde que de acordo com o Direito, mas a oponibilidade e a constituição de garantias,depende da intervenção do Cartório de Registro de Imóveis, nas hipóteses previstas em lei.

Inicialmente tratar-se-á dos títulos de crédito agrícola, em suas respectivas espécies: cédula rural hipotecária, cédula rural pignoratícia, cédula rural pignoratícia e hipotecária e nota de crédito rural cujo marco legal é o Decreto-lei 167, de 14 de fevereiro de 1967.

2.1. Cédula rural hipotecária

A cédula rural hipotecária é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia de direito real imobiliário cedularmente constituída, concebida como título civil, líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 20, do Decreto-lei 167/67, a cédula rural hipotecária deve conter os seguintes requisitos: I - Denominação "Cédula Rural Hipotecária". II - Data e condições de pagamento e, em havendo prestações periódicas ou prorrogações de vencimento, deve ser acrescentado: "nos termos da cláusula Forma de Pagamento abaixo", ou "nos termos da cláusula Ajuste de Prorrogação abaixo". III - Nome do credor e a cláusula à ordem. IV - Valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização. V - Descrição do imóvel hipotecado com indicação do nome, se houver, dimensões, confrontações, benfeitorias, título e data de aquisição e anotações (número, livro e folha) do registro imobiliário. VI - Taxa dos juros a pagar e a da comissão de fiscalização, se houver, e tempo de seu pagamento. VII - Praça do pagamento. VIII - Data e lugar da emissão. IX - Assinatura do próprio punho do emitente ou de representar com poderes especiais.

De acordo com o artigo 23, do Decreto-lei 167/67, as obrigações assumidas pelo emitente da cédula rural hipotecária são garantias por meio de hipoteca de imóveis rurais e urbanos, de propriedade do emitente ou de terceiro.

2.2. Cédula rural pignoratícia

A cédula rural pignoratícia é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real pignoratícia cedularmente constituída, concebida como título civil, líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

A cédula rural pignoratícia, nos termos do artigo 14. do Decreto-lei 167/67, deve conter os seguintes requisitos: I - Denominação "Cédula Rural Pignoratícia". II - Data e condições de pagamento; havendo prestações periódicas ou prorrogações de vencimento, acrescentar: "nos termos da cláusula Forma de Pagamento abaixo" ou "nos termos da cláusula Ajuste de Prorrogação abaixo". III - Nome do credor e a cláusula à ordem. IV - Valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização. V - Descrição dos bens vinculados em penhor, que se indicarão pela espécie, qualidade, quantidade, marca ou período de produção, se for o caso, além do local ou depósito em que os mesmos bens se encontrarem. VI - Taxa de juros a pagar, e da comissão de fiscalização, se houver, e o tempo de seu pagamento. VII - Praça do pagamento. VIII - Data e lugar da emissão. IX - Assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

Nos termos do artigo 15, do Decreto-lei 167/69, as obrigações assumidas pelo emitente da cédula rural pignoratícia podem ser garantidas, por meio de bens suscetíveis de penhor rural e de penhor mercantil, pertencentes ao próprio emitente ou a terceiro garante.

2.3. Cédula rural pignoratícia e hipotecária

A cédula rural pignoratícia e hipotecária é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real pignoratícia e imobiliária cedularmente constituída, concebida como título civil, líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 25, do Decreto-lei 167/67, a cédula rural pignoratícia e hipotecária conterá os seguintes requisitos, lançados no contexto: I - Denominação "Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária". II - Data e condições de pagamento; havendo prestações periódicas ou prorrogações de vencimentos, acrescentar: "nos termos da cláusula Forma de Pagamento abaixo" ou "nos termos da cláusula Ajuste de Prorrogação abaixo". III - Nome do credor e a cláusula à ordem. IV - Valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização. V - Descrição dos bens vinculados em penhor, os quais se indicarão pela espécie, qualidade, quantidade, marca ou período de produção, se for o caso, além do local ou depósito dos mesmos bens. VI - Descrição do imóvel hipotecado com indicação do nome, se houver, dimensões, confrontações, benfeitorias, título e data de aquisição e anotações (número, livro e folha) do registro imobiliário. VII - Taxa dos juros a pagar e da comissão de fiscalização, se houver, e tempo de seu pagamento. VIII - Praça do pagamento. IX - Data e lugar da emissão. X - Assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

As obrigações assumidas pelo emitente da cédula rural pignoratícia e hipotecária podem ser garantidas por meio de bens suscetíveis de penhor rural e de penhor mercantil, pertencentes ao próprio emitente ou a terceiro garante e, também, por meio de hipoteca de bens imóveis rurais e urbanos, de propriedade do emitente ou de terceiro garante.

2.4. Nota de Crédito rural

A nota de crédito rural é promessa de pagamento em dinheiro, sem garantia real cedularmente constituída, concebida como título civil, líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

A nota de crédito rural, consoante o artigo 27 do Decreto-lei 167/67, conterá os seguintes requisitos: I - Denominação "Nota de Crédito Rural". II - Data e condições de pagamento; havendo prestações periódicas ou prorrogações de vencimento, acrescentar: "nos termos da cláusula Forma de Pagamento abaixo" ou "nos termos da cláusula Ajuste de Prorrogação abaixo". III - Nome do credor e a cláusula à ordem. IV - Valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, com indicação da finalidade ruralista a que se destina o financiamento concedido e a forma de sua utilização. V - Taxa dos juros a pagar e da comissão de fiscalização se houver, e tempo de seu pagamento. VI - Praça do pagamento. VII - Data e lugar da emissão. VIII - Assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

2.5. Cédula de Produto Rural

A cédula de produto rural (CPR), é promessa de entrega de produtos rurais, com ou sem garantia cedularmente constituída, concebida como título líquido e certo, exigível pela quantidade e qualidade de produto nela previsto, passível de ser emitida por produtor rural, suas associações e, também, as cooperativas.

Diferentemente dos demais títulos de crédito agrícola, a cédula de produto rural não é uma promessa de pagamento em dinheiro, razão pela qual, deve ser considerado como um título de legitimação e não como títulos de crédito próprios ou impróprios.

Este título de crédito tem como marco legal a Lei de n.º 8929, de 22 de agosto de 1994. O seu artigo 3.º preconiza que a nota de produto rural conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Cédula de Produto Rural"; II - data da entrega; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - promessa pura e simples de entregar o produto, sua indicação e as especificações de qualidade e quantidade; V - local e condições da entrega; VI - descrição dos bens cedularmente vinculados em garantia; VII - data e lugar da emissão; VIII - assinatura do emitente.

De acordo com o artigo 5.º do pré-citado diploma legal,  as obrigações assumidas pelo emitente da cédula de produto rural podem ser garantidas por hipoteca de imóveis urbanos ou rurais, penhor dos bens suscetíveis de penhor rural e de penhor mercantil, bem como os bens suscetíveis de penhor cedular e, ainda, por alienação fiduciária de bens móveis.

Todos estes títulos de crédito de fomento à atividade agrícola estão sujeitos à publicidade registral no cartório de Registro de Imóveis, para efeitos erga omnes(2) e para efeitos de constituição de garantia quando for o caso. O registro da cédula é o principal e o registro constitutivo das garantias é acessório, observando-se, contudo, que apenas o registro da hipoteca é feito no livro n.º 2-RG, pois as demais garantias, em especial as pignoratícias constarão no corpo do registro da cédula no livro n.º 3 Auxiliar.

Na seqüência far-se-á alguns apontamentos acerca das cédulas de crédito e as notas de crédito industrial, comercial. Os primeiros dois títulos de crédito têm por fim fomentar a atividades econômicas de natureza industrial e comercial, permitindo que pessoas naturais ou jurídicas que se dediquem à atividade industrial e comercial emitem cédulas de crédito em favor de instituições financeiras que lhes asseguraram aporte de recursos necessários para a execução destas atividades.

O marco legal dos títulos de crédito que têm por fim o fomento da atividade industrial é o Decreto-lei n.º 413, de 9 de janeiro de 1969 e o marco legal dos títulos de crédito que têm por fim o fomento da atividade comercial é a Lei federal de n.º 6.840, de 3 de novembro de 1980.

2.6. Cédula de Crédito Industrial

A cédula de crédito industrial é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real, cedularmente constituída, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

Nos termos do artigo 14, do Decreto-lei n.º 413/69, a cédula de crédito industrial conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Cédula de Crédito Industrial"; II - data do pagamento; se a cédula for emitida para pagamento parcelado, acrescentar-se-á cláusula discriminando valor e data de pagamento das prestações; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilização; V - descrição dos bens objeto do penhor, ou da alienação fiduciária, que se indicarão pela espécie, qualidade, quantidade e marca, se houver, além do local ou do depósito de sua situação, indicando-se, no caso de hipoteca, situação, dimensões, confrontações, benfeitorias, título e data de aquisição do imóvel e anotações (número, livro e folha) do registro imobiliário; VI - taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, se houver, e épocas em que serão exigíveis, podendo ser capitalizadas; VII - obrigatoriedade de seguro dos bens objeto da garantia; VIII - praça do pagamento; IX - data e lugar da emissão; X - assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

As obrigações assumidas pelo emitente da cédula de crédito industrial podem ser garantidas por: I - penhor cedular de máquinas e aparelhos utilizados na indústria, com ou sem os respectivos pertences; matérias-primas, produtos industrializados e materiais empregados no processo produtivo, inclusive embalagens; animais destinados à industrialização de carnes, pescados, seus produtos e subprodutos, assim como os materiais empregados no processo produtivo, inclusive embalagens; sal que ainda esteja na salina, bem assim as instalações, máquinas, instrumentos, utensílios, animais de trabalho, veículos terrestres e embarcações, quando servirem à exploração salineira; veículos automotores e equipamentos para execução de terraplenagem, pavimentação, extração de minério e construção civil, bem como quaisquer viaturas de tração mecânica, usadas nos transportes de passageiros e cargas e, ainda, nos serviços dos estabelecimentos industriais; dragas e implementos destinados à limpeza e à desobstrução de rios, portos e canais, ou à construção dos dois últimos, ou utilizados nos serviços dos estabelecimentos industriais; toda construção utilizada como meio de transporte por água, e destinada à indústria da navegação ou da pesca, quaisquer que sejam as suas características e lugar de tráfego; todo aparelho manobrável em vôo, apto a se sustentar, circular no espaço aéreo mediante reações aerodinâmicas, e capaz de transportar pessoas ou coisas; letras de câmbio, promissórias, duplicatas, conhecimentos de embarques, ou conhecimentos de depósitos, unidos aos respectivos warrants; outros bens que o Conselho Monetário Nacional venha a admitir como lastro dos financiamentos industriais e, ainda, por alienação fiduciária de bens móveis e hipoteca de bens imóveis. Os bens dados em garantia podem ser de propriedade do emitente ou de terceiro garante.

2.7. Nota de Crédito Industrial

A nota de crédito industrial é promessa de pagamento em dinheiro, sem garantia real, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 16, do Decreto-lei n.º 413/69, a nota de crédito industrial conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Nota de Crédito Industrial"; II - data do pagamento; se a nota for emitida para pagamento parcelado, acrescentar-se-á a cláusula discriminando valor e data de pagamento das prestações; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilização; V - taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, se houver, e épocas em que serão exigíveis, podendo ser capitalizadas; VI - praça de pagamento; VII - data e lugar da emissão; VIII - assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

2.8. Cédula de Crédito Comercial

A cédula de crédito comercial é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real, cedularmente constituída, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

A Lei federal de n.º 6.840/80 silencia acerca dos bens passiveis de garantia para efeitos das obrigações assumidas pelo emitente da cédula de crédito comercial. Contudo, o artigo 5.º determina que se aplicam à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei n.º 413/69, entende-se que estas podem ser garantidas pelas mesmas espécies de bens, ou seja, penhor, alienação fiduciária de bens móveis e hipoteca de bens imóveis.

2.9. Nota de Crédito Comercial

A nota de crédito comercial é promessa de pagamento em dinheiro, sem garantia real, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 5.º, da Lei federal n.º 6.840/80, a nota de crédito comercial conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Nota de Crédito Comercial"; II - data do pagamento; se a nota for emitida para pagamento parcelado, acrescentar-se-á a cláusula discriminando valor e data de pagamento das prestações; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilização; V - taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, se houver, e épocas em que serão exigíveis, podendo ser capitalizadas; VI - praça de pagamento; VII - data e lugar da emissão; VIII - assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

Todos estes negócios jurídicos apresentam natureza de risco, razão pela qual, o ordenamento jurídico apresenta mecanismos de segurança jurídica, com destaque para a publicidade registral. Assim como os títulos de crédito agrícola, também os de crédito industrial e comercial, devem ser publicizados para produzir efeitos erga omnes(3) da cédula e a constituição das garantias pignoratícias, porque as de alienação fiduciária devem ser registradas no Registro de Títulos e Documentos.

Além do fomento à agricultura, ao comércio e a indústria, há também o fomento à exportação. Os agentes econômicos podem emitir títulos de crédito em favor de entidades financeiras que são as cédulas de crédito à exportação e a Nota de crédito à exportação. O marco legal destes títulos de crédito é a Lei federal n.º 6.313, de 16 de dezembro de 1975.

2.10. Cédula de Crédito à Exportação

A cédula de crédito à exportação é promessa de pagamento em dinheiro, com garantia real, cedularmente constituída, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 5.º da Lei federal n.º 6.313/75, a cédula de crédito à exportação conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Cédula de Crédito à Exportação"; II - data do pagamento; se a cédula for emitida para pagamento parcelado, acrescentar-se-á cláusula discriminando valor e data de pagamento das prestações; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilização; V - descrição dos bens objeto do penhor, ou da alienação fiduciária, que se indicarão pela espécie, qualidade, quantidade e marca, se houver, além do local ou do depósito de sua situação, indicando-se, no caso de hipoteca, situação, dimensões, confrontações, benfeitorias, título e data de aquisição do imóvel e anotações (número, livro e folha) do registro imobiliário; VI - taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, se houver, e épocas em que serão exigíveis, podendo ser capitalizadas; VII - obrigatoriedade de seguro dos bens objeto da garantia; VIII - praça do pagamento; IX - data e lugar da emissão; X - assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

As obrigações assumidas pelo emitente da cédula de crédito à exportação podem ser garantidas pelas mesmas espécies de bens moveis e imóveis utilizados para a garantia das cédulas de crédito industrial e comercial,ou seja: penhor, alienação fiduciária e garantia hipotecária.

2.11. Nota de Crédito à Exportação

A nota de crédito à exportação é promessa de pagamento em dinheiro, sem garantia real, concebida como título líquido e certo, exigível pela soma dela constante ou do endosso, além dos juros, da comissão de fiscalização, se houver, e demais despesas que o credor fizer para segurança, regularidade e realização de seu direito creditório.

De acordo com o artigo 5.º da Lei federal n.º 6.313/75, a nota de crédito à exportação conterá os seguintes requisitos: I - denominação "Nota de Crédito à Exportação"; II - data do pagamento; se a nota for emitida para pagamento parcelado, acrescentar-se-á a cláusula discriminando valor e data de pagamento das prestações; III - nome do credor e cláusula à ordem; IV - valor do crédito deferido, lançado em algarismos e por extenso, e a forma de sua utilização; V - taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, se houver, e épocas em que serão exigíveis, podendo ser capitalizadas; VI - praça de pagamento; VII - data e lugar da emissão; VIII - assinatura do próprio punho do emitente ou de representante com poderes especiais.

Da mesma forma que os títulos de crédito agrícola, comercial e industrial, os títulos de crédito à exportação têm como negócio jurídico causal um mútuo perante entidades financeiras. Estes negócios jurídicos apresentam certo grau de risco o que requer mecanismos jurídicos que possam contribuir para a diminuição destes riscos e um deles, importante, é a publicidade registral no Cartório de Registro de Imóveis, sem afastar a importância dos demais registros públicos que também têm como teleologia a segurança jurídica.

A cédula de crédito à exportação e a nota de crédito à exportação somente valem contra terceiros se devidamente registradas perante o Cartório de Registro de Imóveis. Antes do registro produzem efeitos apenas inter-partes. As garantias pignoratícias e as garantias hipotecarias são registradas no Registro de Imóveis e a alienação de bens móveis, no Cartório de Títulos e Documentos.

Na seqüência far-se-á algumas considerações acerca da cédula de crédito bancário e da cédula de crédito imobiliário, ambas instituídas pela Lei federal n.º 10.931, de 2 de agosto de 2004 e, por fim, da cédula hipotecária, instituída pelo Decreto-lei n.º 70, de 21 de novembro de 1966.


A primeira tem por fim o fomento genérico de crédito, permitindo que qualquer pessoa física ou jurídica possa emitir em favor de instituição financeira ou equipara, cédula de crédito bancário; a segunda tem por fim o fomento do crédito imobiliário através da emissão de cédulas, pelos credores, de títulos executivos lastreados em crédito imobiliário e, por fim, a terceira também tem por finalidade o fomento do crédito imobiliário através da emissão de cédulas, pelos credores, lastreadas em créditos hipotecários.

2.12. Cédula de Crédito Bancário

A Cédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial de crédito, emitido por pessoa física ou jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta equiparada, integrante do Sistema Financeiro Nacional, com ou sem garantia, real ou fidejussória, cedularmente constituída, representando promessa de pagamento em dinheiro, certo, líquido e exigível, decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade.

 Consoante determinação do artigo 29, da Lei federal n.º 10.931, a cédula de crédito bancário deve conter os seguintes requisitos essenciais: I - a denominação "Cédula de Crédito Bancário"; II - a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no seu vencimento ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito bancário, a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível, correspondente ao crédito utilizado; III - a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as datas e os valores de cada prestação, ou os critérios para essa determinação; IV - o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem; V - a data e o lugar de sua emissão; e VI - a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou de seus respectivos mandatários.

No que tange à garantia da cédula de crédito bancário, esta poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituído por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.

A constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância e o bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo que permita sua fácil identificação.

O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia responderão solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo da garantia. Na hipótese do terceiro prestador ser pessoa jurídica, esta indicará os representantes para a responsabilidade solidária pela guarda e conservação.

Numa quebra de todo o sistema de emissão de títulos de crédito na modalidade de cédula, a Lei federal n.º 10.931, afastou a publicidade registral para efeitos de produção de efeitos erga omnes da cédula, consoante disposição do artigo 42, ao dispor que “a validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de registro.” Contudo, no mesmo artigo expressamente prevê a publicização registral das garantias reais oferecidas pelo emitente ou terceiro prestador, ao dispor: as “garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as alterações introduzidas por esta Lei.”

2.13. Cédula de Crédito Imobiliário

A cédula de crédito imobiliário é titulo de crédito emitido pelo credor do crédito imobiliário, com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma cartular ou escritural, neste caso mediante escritura pública ou instrumento particular, concebido como título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.

De acordo com o artigo 19 da Lei federal n.º 10.931, a Cédula de Crédito Imobiliário deverá conter: I - a denominação "Cédula de Crédito Imobiliário", quando emitida cartularmente; II - o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão escritural, também o do custodiante; III - a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição da garantia, se for o caso; IV - a modalidade da garantia, se for o caso; V - o número e a série da cédula; VI - o valor do crédito que representa; VII - a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a indicação da fração que representa; VIII - o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicação do local de pagamento; IX - o local e a data da emissão; X - a assinatura do credor, quando emitida cartularmente; XI - a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar com garantia real; e XII - cláusula à ordem, se endossável.

A cédula de crédito imobiliário poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou fidejussória, sob a forma escritural ou cartular e sendo o crédito imobiliário garantido por direito real – hipoteca ou alienação fiduciária(4) –, a emissão da cédula será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante.

2.14. Cédula Hipotecária

A cédula hipotecária tem o seu marco legal no Decreto-Lei de n.º 70, de 21 de novembro de 1966. Foi instituída como uma modalidade de fomento, de estímulo ao financiamento da casa própria, permitindo que os titulares dos créditos imobiliários pudessem negociá-los no mercado.

É título de crédito nominativo emitido pelo credor de créditos hipotecários nela representados, sob a forma cartular, nos casos em que as operações estão compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação ou as hipotecas de que sejam credores instituições financeiras em geral e companhias de seguro ou, ainda, em hipotecas entre outras partes, desde que a cédula hipotecária seja originariamente emitida em favor de instituições financeiras em geral e companhias de seguro, podendo ser transferida por endosso em preto lançado no seu verso, com a finalidade de permitir a circulação do crédito hipotecário no mercado.

De acordo com o artigo 15, do Decreto-lei n.º 70, a cédula hipotecária conterá obrigatoriamente: I - no anverso: a) nome, qualificação e endereço do emitente, e do devedor; b) número e série da cédula hipotecária, com indicação da parcela ou totalidade do crédito que represente; c) número, data, livro e folhas do registro geral de imóveis em que foi inscrita a hipoteca e averbada a cédula hipotecária; d) individualização do imóvel dado em garantia; e) o valor da cédula, como previsto nos artigos. 10 e 12, os juros convencionados e a multa estipulada para o caso de inadimplemento; f) número de ordem da prestação a que corresponder a cédula hipotecária, quando houver; g) a data do vencimento da cédula hipotecária ou, quando representativa de várias prestações, os seus vencimentos de amortização e juros; h) a autenticação feita pelo oficial do registro geral de imóveis;i) a data da emissão, e as assinaturas do emitente, com a promessa de pagamento do devedor; j) o lugar de pagamento do principal, juros, seguros e taxa; II - no verso, a menção ou locais apropriados para o lançamento dos seguintes elementos: a) data ou datas de transferência por endosso; b) nome, assinatura e endereço do endossante; c) nome, qualificação, endereço e assinatura do endossatário; d) as condições do endosso; e) a designação do agente recebedor e sua comissão. Além destes requisitos, se a cédula hipotecária for vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação deverá conter ainda, no verso, a indicação dos seguros obrigatórios, estipulados pelo Banco Nacional da Habitação.

A publicidade registral, por meio de ato de averbação, nos termos do artigo 13 do citado Decreto-lei n.º 70, é condição para que possa haver a circulação deste titulo de crédito. Isto quer dizer que enquanto não ocorrer a publicização da emissão da cédula no Cartório de Registro de Imóveis, na matricula do imóvel hipotecado ou à margem do livro de inscrição da hipoteca pelo sistema anterior.

3. Do Registro de Imóveis

Pretende-se neste espaço fazer considerações genéricas acerca do Registro de Imóveis, para que no próximo subtítulo seja possível trabalhar a qualificação registral no Registro de Imóveis e, na seqüência trabalhar a qualificação das cédulas enquanto modalidade de títulos de crédito com ingresso no registro imobiliário, seja para produzir efeitos erga omnes, seja para efeitos de constituição de garantia real.

Entende-se que é preciso trazer uma noção conceitual do Registro de Imóveis como ponto de partida e, para tanto, valho-me de uma idéia já trabalhada anteriormente,(5) que é a seguinte:

“O Registro de Imóveis é uma instituição-jurídica, a cargo de um Oficial Público por força de delegação, que tem por atribuição legal a capacidade para  publicizar fatos jurídicos que dizem respeito a bens imóveis, com efeitos constitutivos ou declaratórios do direito real de propriedade, ou direitos reais que recaem sobre o direito real de propriedade imobiliária e, ainda, direitos de natureza obrigacional, bem como atos ou fatos que dizem respeito aos sujeitos que figuram nos registros, sempre que a lei assim impuser ou autorizar, com a finalidade de dar autenticidade, segurança e eficácia jurídica.”

O Registro de Imóveis é uma instituição, pré-jurídica(6) ou pré-estatal, que sempre teve ao longo de sua trajetória proporcionar segurança. Foi incorporada pelo Estado e, portanto, jurisdicizada. No Brasil a atividade registral imobiliária está a cargo de um agente público delegado, que não faz às vezes do Estado, mas é o próprio Estado o seu agir. A despeito da gestão e da organização da atividade – meio – ser privada, consoante o artigo 236da CF, é inegável que a atividade executada pelo registrador público de imóveis, assim como de resto os demais registradores públicos e notários, é atividade ínsita do Estado.

A atividade registral imobiliária é atividade jurídica, exclusiva do Estado, mas que por uma opção do Constituinte delegou a um particular a sua gestão e organização, sem, contudo, retirar a natureza de atividade estatal por excelência. Por esta razão a atividade registral imobiliária não pode ser confundida com serviço público em sentido estrito, porque esta é atividade material, ajuridica, que traz uma comodidade material para o cidadão fruir individualmente, diante de uma necessidade, interesse ou desejo.

O Registro de Imóveis se justifica pela sua razão de ser que é a segurança jurídica do direito de propriedade e dos demais direitos reais e obrigacionais publicizados. Esta segurança somente se materializa por meio de atividades jurídicas de caráter decisório. O registrador público de imóveis ao qualificar um titulo decide: admite a registro ou não admite a registro e lavra a nota de impugnação ou devolução, que é ato jurídico.

Assim como a qualificação positiva produz efeitos jurídicos a qualificação negativa do titulo, também produz efeitos jurídicos. Tanto isto é verdade, que o processo de dúvida é justamente o recurso de natureza administrativa cabível para que o Juiz de Direito competente decida se a decisão – jurídica – do Oficial está de acordo com o Direito ou não.

Com o advento da Constituição Federal os notários e registrados alcançaram um satus inigualável do ponto de vista jurídico-constitucional, ao receber a qualificação de agentes públicos e executar as atividades em regime privado. Não há na Constituição outra previsão de igual natureza. Os notários e registradores recebem uma investidura sui generis porque exercem atividade típica de Estado,mas não são titulares de cargos públicos e também não agem na qualidade de terceiros, porque no exercício da atividade notarial e registral, os atos são imputados ao Estado e não aos notários e registradores.

O Estatuto do Notário e do Registrador Público – Lei federal n.º 8935/94 – este status foi ratificado e, além disso, foi estabelecida a natureza jurídica dos notários e registradores: são profissionais do Direito dotados de fé pública. Portanto, os notários e registradores são profissionais que devem decidir com base no Direito e não apenas executar a lei em sentido formal e material.

Devem exercer o seu ofício com independência funcional(7), construindo respostas jurídicas para as demandas que lhe são apresentadas. Assim como o magistrado constrói soluções jurídicas para as demandas que lhe são apresentadas, também o registrador público e o notário devem construir soluções jurídicas. Reconhece-se, contudo, que a atuação do notário e registrador é mais limitada que a do magistrado. O registrador age movido pela busca da certeza e o magistrado na busca pelo justo. Ambas as buscas têm por fim a segurança jurídica.

O registrador público, especialmente, deve buscar soluções para que o ato registral esteja sintonizado com aquilo que o Direito reconhece como certo e, se for o caso, motive o ato. É uma decisão que foi tomada e toda decisão registral tem os seus pressupostos jurídicos, que devem ser informados para que num eventual controle de legalidade e legitimidade o Juiz de Direito competente saiba o porquê da decisão tomada naqueles termos.

A segurança jurídica é realizada pela materialização do ato registral: registro ou averbação. Contudo, precede a materialização do ato registral um dos momentos nobres da atuação do registrador público de imóveis, que é a qualificação do título para um juízo de admissibilidade ou não. A seguir far-se-á algumas considerações acerca da qualificação no Registro de Imóveis.

4. Da qualificação no Registro de Imóveis

A função qualificadora do registrador público de imóveis, tem como ponto culminante o momento em que o registrador analisa o título apresentado no Registro de Imóveis, sob o aspecto da legalidade, cuja finalidade é a segurança jurídica. Para tanto, é imprescindível que o registrador, enquanto agente estatal, tenha absoluta independência funcional, no exercício de sua competência.

Qualificar algo é reconhecer ou desconhecer certa qualidade ínsita no ser ou no objeto. No âmbito do Registro de Imóveis o oficial, ao qualificar o titulo, desenvolve uma atividade analítica com a finalidade de ver se o título apresenta as qualidades exigidas pelo ordenamento jurídico para ser publicizado e, com isto, produzir os efeitos jurídicos atribuídos ao título registrado.

Neste sentido, é verificar se o título contempla na sua forma e no seu conteúdo qualidades que podem justificar a admissibilidade ou não do título a registro. A verificação desta qualidade destina-se a um fim, que é a certeza e a segurança jurídica. Não há outro motivo que justifique a qualificação, a não ser a segurança jurídica.

Qualificar é algo mais profundo do que simplesmente examinar ou verificar um objeto, pois o exame e a verificação ficam no campo da contemplação. A verificação é o início do caminho que deve levar à análise do mérito jurídico do título, com a finalidade de deferir ou não o registro do título.

Exercer a função qualificadora a partir de regras positivadas, sem lhes atribuir um valor consentâneo com o momento da sociedade, pode prejudicar a tomada de decisão do registrador na viabilização da segurança jurídica pretendida. Por isso crescem de importância os princípios que informam e conformam à atuação do registrador, especialmente neste momento de crise por que passa o Direito, quando flagrantemente a positivação do mesmo, como um sistema fechado, perdeu os seus atributos de sistematicidade, generalidade e estabilidade.

Nas sempre precisas e valiosas lições de Dip(8), a qualificação registral (imobiliária) é o “juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração.”

É juízo prudencial porque o registrador analisa o título, como uma contingência da vida, à luz do Direito que também é contingencial. Ou seja, o registrador público de imóveis não pode aplicar leis universais, de natureza especulativa. É positivo ou negativo, porque a decisão jurídica do registrador pode ser pela admissibilidade ou não do título, para efeitos de registro. 

O juízo prudencial é resultado da razão prática, próprio dos operadores do Direito. De acordo com Dip(9), “a razão prática não se endereça, portanto, a contemplar uma realidade já realizada, mas antes, se dirige a uma realidade a realizar-se, não qualquer, senão que esta, aqui e agora.”

No exercício qualificador o registrador público de imóveis estabelece o confronto entre o título (fato) e o Direito (regras e princípios). É a partir desta dialética que ele produz a decisão que entender ser a que está em sintonia com aquilo que o Direito reconhece como certo.

Como já foi referido anteriormente, o registrador não é um mero executor de leis, embora sujeito ao princípio da legalidade. A atividade de execução de leis é predominantemente do poder Executivo, no exercício da atividade de administração pública que é predominantemente vinculada ou predominantemente discricionária. A atividade registral imobiliária é de natureza administrativa, mas não de Administração Pública. O registrador não atua vinculado à regra jurídica em sentido estrito, nem atual de forma discricionária.

Ao tratar da temática qualificação registral, Dip(10) ensina: “A subordinação do juízo qualificador ao principio da legalidade não lhe impõe uma redução literalista para a compreensão do sentido normativo da lei, que descarte a estimativa de seu contexto significativo e sistemático, a atenta consideração teleológica e a observação mais amla dos princípios ético-jurídicos superiores às regulações particulares.”

Na sua atuação do registrador de imóveis deve ter como parâmetros o Direito, que compreende regras e princípios. Por esta razão deve observar o conjunto de regras aplicáveis ao caso concreto e, também, os princípios norteadores do instituto jurídico em análise e, também, as regras e os princípios norteadores da atividade registral imobiliária. Portanto, os limites e as possibilidades da ação qualificadora do registrador público de imóveis estão totalmente contidas no Direito e não apenas na lei.

Ressalta-se, também, que em face da diversidade de efeitos das inscrições no Registro de Imóveis, varia a importância e a amplitude da atividade qualificadora(11). A qualificação de títulos que tenham por objeto a constituição de direitos apresenta um grau maior de imperatividade do que aqueles em que a publicização produzirá efeitos declaratórios ou de mera notícia.

Conclui-se, portanto, que o registrador conta com certa liberdade interpretativa, dentro dos limites estabelecidos pela lei em sentido formal, o que não quer dizer que lhe seja possível fazer interpretações casuísticas, utilizar o Direito de forma casuística. A qualificação é contingencial, mas os parâmetros jurídicos – regras e princípios – possuem uma lógica que deve permear o juízo prudencial da qualificação.

5. As cédulas de crédito e a qualificação no Registro de Imóveis

Construídas as pilastras básicas, que são as considerações acerca das cédulas, do registro de imóveis e da qualificação, pretende-se fazer, neste espaço, abordagens a respeito da qualificação das cédulas de crédito para efeitos de registração no Registro de Imóveis. Todavia, não se pretende aqui esgotar a temática, pelo contrário, o intuito é a de colaborar para uma algumas reflexões a respeito.

Referiu-se anteriormente que os limites e as possibilidades da qualificação dos títulos no Registro de Imóveis estão totalmente contidos no Direito. Por isto, o registrador deve ter como parâmetros as leis incidentes e os princípios norteadores dos institutos jurídicos que se apresentam no título, assim como a legislação e os princípios que regem a atividade registral imobiliária. A doutrina e a jurisprudência são ferramentas importantes que podem e devem ser utilizadas subsidiariamente na construção das decisões a serem proferidas.

A qualificação de um título é sempre uma atividade intelectual analítica, em que o registrador analisa o título em seus vários aspectos formais e materiais, quando a isto o Direito permite ou impõe. O registrador deve verificar se o título contempla todos os requisitos formais exigidos pelo Direito e, também, se no plano substancial o título apresenta todos os requisitos para que possa produzir os feitos necessários e desejados. Atente-se, que a qualificação reside predominantemente no aspecto formal e minoritariamente no aspecto material.

Ao qualificar as cédulas de crédito com vistas à publicidade registral, o oficial do Registro de Imóveis deve levar em consideração as leis e os princípios que regem cada uma das espécies cedulares e, também, a legislação e os princípios que orientam a atividade do registral imobiliária.

Em termos práticos e analíticos para efeitos de qualificação das cédulas de crédito deve-se observar, em linhas gerais, o mesmo rito dos demais títulos e suas peculiaridades. Apresentada e prenotada a cédula, observar-se-á o seguinte:

  1. – deve ser feita uma análise preliminar, no sentido de descobrir se o título de crédito tem ou não ingresso no Registro de Imóveis. Se for receptível no Registro de Imóveis passa-se para a fase seguinte da qualificação, caso contrário, lavra-se a nota de impugnação ou devolução;
  2. – deve-se verificar a competência territorial do Registro de Imóveis, para efeitos de registração da cédula. Se o Registro de Imóveis onde for apresentada a cédula é o competente, passa-se para a fase seguinte da qualificação, caso contrário, lavrar-se-á a nota de impugnação ou devolução;
  3. – deve-se verificar a materialidade do título. Não pode ser apresentado em cópia fotostática, rasurado ou incompleto. Se apresentar um destes aspectos deverá ser devolvido com a nota de impugnação ou devolução.
  4. – o registrador deve verificar são não existe nenhum impedimento de natureza funcional, que lhe impeça de fazer a qualificação e o competente registro. Neste caso, em havendo impedimento o registrador não poderá praticar o ato registral, podendo repassá-lo para o substituto se houver, ou então, solicitar a designação de um oficial ad hoc, ou seja, a designação pela autoridade judiciária competente de uma pessoa para praticar somente este ato registral.  Neste caso não se fará nota de impugnação ou devolução;
  5. – devem-se analisar detidamente os aspectos formais da cédula, em especial os requisitos exigidos pelas leis específicas e subsidiariamente, se for o caso, a legislação que dispõe a respeito dos títulos de crédito. Satisfeitos os requisitos, defere-se o registro, caso contrário, lavrar-se-á a nota de impugnação ou devolução;
  6. – devem ser analisados, também, os aspectos materiais relevantes. Não sendo detectado qualquer vício de natureza substancial na cédula, que represente flagrante ilegalidade, que torna nulo o negócio jurídico contido no título, deferir-se-á o registro, caso contrario deve ser lavrada a nota de impugnação ou devolução;
  7. – devem-se ser analisados, ainda, os requisitos de natureza tributária, fiscal, ambiental e outras que por força de lei devem ser observadas pelo registrador. Satisfeitos os requisitos, defere-se o registro, caso contrário, lavra-se a nota de impugnação ou devolução.

A qualificação das cédulas de crédito pode seguir um roteiro, organizado em fases. Em linhas gerais a qualificação, na prática, pode ser da seguinte forma: quanto ao item de n.º 1, a análise deve se concentrar na sujeição ou não do título ao Registro de Imóveis. É preciso ver se a espécie de titulo apresentado e prenotado tem admissão prevista no Registro de Imóveis, pelo ordenamento jurídico. Em caso positivo, passa-se para o item de n.º 2 e, em caso negativo, extraí-se a nota de impugnação, nos termos do artigo 198 da Lei dos Registros Públicos.

Superada a primeira análise, é preciso ver se o Registro de Imóveis onde o titulo foi protocolado é competente para o registro da cédula. Em caso positivo, a qualificação segue para a terceira análise e, em caso contrário, deve ser emitida a nota de impugnação, nos termos do artigo 198 da Lei dos Registros Públicos.

Exemplificando, as cédulas de crédito rural, para terem eficácia contra terceiros, inscrevem-se no cartório do Registro de Imóveis: a cédula rural pignoratícia, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel de localização dos bens apenhados; a cédula rural hipotecária, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel hipotecado; a cédula rural pignoratícia e hipotecária, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel de localização dos bens apenhados e no da circunscrição em que esteja situado o imóvel hipotecado; a nota de crédito rural, no da circunscrição em que esteja situado o imóvel a cuja exploração se destina o financiamento cedular. Sendo nota de crédito rural emitida por cooperativa, a inscrição far-se-á no cartório do registro de imóveis do domicílio da emitente.

Nas cédulas em que a garantia contemplar alienação fiduciária de bens móveis, a cédula deve ser registrada, também, no Cartório de Títulos e Documentos onde os bens estiverem localizados.

Na terceira fase o registrador verificará se a cédula foi apresentada no original e no mínimo em duas vias: a cédula propriamente dita e a via não negociável, que pode ser apresentada em cópia reprográfica. Deve verificar, também, se estão faltando folhas quando a cédula é composta por mais de uma e, além disto, se contemplar anexos, deve verificar se são originais e se estão completos.

Na quarta fase, o registrador público de imóveis deve olhar para si e não para o título e verificar se ele tem algum impedimento de ordem pessoal-funcional, que possa comprometer a validade do registro da cédula. Em caso positivo, deve solicitar que um de seus substitutos imediatos assine o ato ou solicitar ao Juiz de Direito competente, que designe alguém para atuar como oficial ad hoc, salvo se existir outra orientação normativa expedida pela Corregedoria-Geral de Justiça.

Superada a quarta fase, o registrador deve fazer uma análise criteriosa dos requisitos formais da cédula apresentada para registro. As leis que dispõem acerca das cédulas, de uma forma geral, estabelecem os requisitos formais básicos que elas devem atender. Contudo, além destes requisitos, outros podem advir de outras leis do ordenamento jurídico ou, até mesmo, do exercício prudencial do registrador, que por vezes sugere a satisfação de algum requisito importante para a segurança jurídica. Atente-se, contudo, que exigências de requisitos formais não podem ser confundidas com meros caprichos, mas como elementos necessários e, por isto, perfeitamente justificáveis. Na qualificação dos aspectos formais, verificar-se-á, o seguinte:

 

a) – se todos os requisitos formais exigidos por lei estão contemplados na cédula;

b)– especialização subjetiva – analisar se o emitente está perfeitamente qualificado, assim também, eventual interveniente e, ainda, se há necessidade da outorga uxória. Na hipótese de ser pessoa jurídica, além da qualificação, precisa ficar comprovada a legitimidade representativa ou presentativa do responsável legal. Além disso, é necessário verificar se há consonância entre a qualificação dos garantidores na cédula com a qualificação existente na matrícula ou transcrição. Se houver incongruência, é necessário solicitar previamente a devida adequação, por meio de requerimento de averbação instruído com os documentos necessários e, se for o caso, solicitar outros documentos como, por exemplo, a escritura pública de pacto antenupcial. É preciso verificar, também, a capacidade jurídica dos emitentes e intervenientes, afastando, com isto, eventual nulidade absoluta.


c) – especialização objetiva – analisar se as garantias estão perfeitamente especializadas. Além disto, é necessário verificar, também, em se tratando de garantia hipotecária, se o imóvel já está matriculado. Caso contrário tem que verificar se a descrição do imóvel na cédula está em consonância com a que consta na transcrição e, ainda, se a descrição do imóvel da forma como está atende os requisitos necessários para a abertura de matricula. É possível que, em determinadas situações, se imponha à prévia retificação ou mesmo o georeferrenciamento. Atente-se, em linhas gerais, que as garantias podem vir descritas em documento apartado, porém, integrante da cédula.

Acerca das cédulas de crédito rural com garantia pignoratícia, regida pelo Decreto-lei 167/67, deve-se observar o seguinte:

Art. 57. Os bens apenhados poderão ser objeto de novo penhor cedular e o simples registro da respectiva cédula equivalerá à averbação, na anterior, do penhor constituído em grau subseqüente.

Art. 58. Em caso de mais de um financiamento, sendo os mesmos o emitente da cédula, o credor e os bens apenhados, poderá estender-se aos financiamentos subseqüentes o penhor originariamente constituído, mediante menção da extensão nas cédulas posteriores, reputando-se um só penhor com cédulas rurais distintas.

§ 1º A extensão será apenas averbada à margem da inscrição anterior e não impede que sejam vinculados outros bens à garantia.

§ 2º Havendo vinculação de novos bens, além da averbação, estará a cédula também sujeita a inscrição no cartório do registro de imóveis.

§ 3º Não será possível a extensão da garantia se tiver havido endosso ou se os bens vinculados já houverem sido objeto de nova gravação para com terceiros.

d) – ultrapassada a fase da análise dos aspectos formais, impõe-se à análise dos aspectos materiais do negócio jurídico cedular propriamente dito. Cabe verificar se existe algum vício substancial, que o torna nulo de pleno direito. Neste caso, o registrador deve devolver o título com a nota de impugnação ou devolução.


e) – Hipóteses de irregistrabilidade:

De acordo com o artigo 35,  do Decreto-lei 167/67 o oficial deve recusar e não fazer o registro da cédula, se já houver registro anterior no grau de prioridade declarado no texto da cédula, considerando-se nulo o ato que infringir este dispositivo.


Há também uma previsão importante no parágrafo 3.°, do artigo 60, do Decreto-lei 167/67,  que impede o registro de garantias ofertadas por particulares em favor de pessoas jurídicas, quando os particulares não forem participantes da emitente.

 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou nula a garantia concedida por um casal de São Paulo em uma cédula rural hipotecária sacada por pessoa física.(...) Quarta Turma decidiu que a cédula de crédito rural hipotecária não pode ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios ou outra pessoa jurídica. Segundo o relator, ministro Humberto Gomes de Barros, a regra é a nulidade de quaisquer outras garantias reais ou pessoais prestadas na cédula rural hipotecária, além da oferecida pelo emitente.(12)

 

Contudo, esta limitação não se aplica às transações realizadas entre produtores rurais e entre estes e suas cooperativas, de acordo com o parágrafo 4.°, do artigo 60 do Decreto-lei n.° 167/67.

Como complemento da análise dos aspectos formais da cédula, devem ser analisadas as exigências de natureza tributária, fiscal e ambiental, estabelecidas por lei. Em especial a CND/INSS, o CCIR/INCRA, o ITR e as certidões negativas de multas por infringência do Código Florestal.

    a) – CND/INSS e CND/multas por infringência do Código Florestal – por se tratar de estímulo a atividades de natureza econômica, a legislação dispensa a apresentação destas CNDs.

A Lei federal de n.º 4.829/65, em seu artigo 37, preconiza que a concessão do crédito rural em todas as suas modalidades, bem como a constituição das suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independerá da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais ou da previdência social, ou declaração de bens ou certidão negativa de multas por infringência do Código Florestal.

Da mesma forma, o Decreto-lei n.º 413/69, em seu artigo 42, prevê expressamente que concessão dos financiamentos previstos neste Decreto-lei bem como a constituição de suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independe da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais, da previdência social, ou de declaração de bens e certidão negativa de multas.

    b) – CCIR/INCRA – a despeito da exigência contida no artigo 22, da Lei federal n.º 4.947/66, de que a partir de 1º de janeiro de 1967, somente mediante apresentação do Certificado de Cadastro, os proprietários de imóveis rurais poderão, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais, sob pena de nulidade de tais atos, o artigo 6.°, do Decreto n.° 62.141, de 18 de janeiro de 1968 preconiza que a inscrição da cédula de crédito rural independe da apresentação do Certificado de Cadastro expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Portanto, tratando-se de cédula de crédito rural, fica dispensada a apresentação do CCIR.

Atente-se, contudo, que quando se tratar de outra modalidade cedular e a garantia for de imóvel rural, a exigência do CCIR deve ser feita. Neste caso a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, far-se-á, acompanhar da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996.

    c) – Comprovante de quitação do Imposto Territorial Rural-ITR – de acordo com o artigo 78, do Decreto-lei de n.º 167/67, a exigência constante do art. 22 da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, não se aplica às operações de crédito rural proposta por produtores rurais e suas cooperativas, de conformidade com o disposto no art. 37 da lei nº 4.829, de 5 de novembro de 1965.

Este artigo 37, da Lei federal n.° 4.829/65, dispõe que a concessão do crédito rural em todas as suas modalidades, bem como a constituição das suas garantias, pelas instituições de crédito, públicas e privadas, independerá da exibição de comprovante de cumprimento de obrigações fiscais ou da previdência social, ou declaração de bens ou certidão negativa de multas por infringência do Código Florestal.

Por outro lado, o artigo 20, da Lei federal n.º 9.393, de 19 de dezembro de 1996 dispõe que a concessão de incentivos fiscais e de crédito rural, em todas as suas modalidades, bem como a constituição das respectivas contrapartidas ou garantias, ficam condicionadas à comprovação do recolhimento do ITR, relativo ao imóvel rural, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa, ou em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada a penhora.

À luz do parágrafo segundo do artigo 2.°, da Lei de Introdução ao Código Civil entende-se que as disposições do artigo 20, da Lei federal de n.° 9393/96, derrogaram a inexigibilidade anteriormente prevista, em face da incompatibilidade imposta. Ademais, esta mesma lei dispensou a comprovação de regularidade do recolhimento do imposto relativo ao imóvel rural, para efeito de concessão de financiamento ao amparo do Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar - PRONAF.

No mesmo sentido a IN SRF n.° 256, de 11 de dezembro de 2002, em seu artigo 53 prevê que a concessão de incentivos fiscais e de crédito rural, em todas as suas modalidades, bem assim a constituição das respectivas contrapartidas ou garantias, ficam condicionadas à comprovação do pagamento do ITR relativo ao imóvel rural, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa, ou em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada a penhora. Esta mesma exigência se dá em face dos créditos tomados pelas cooperativas para repasse aos seus cooperados, bem assim aos tomados para uso próprio.

Fica dispensada, contudo, a comprovação de regularidade de pagamento do imposto relativo ao imóvel rural para efeito de concessão de financiamento ao amparo do Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar-PRONAF

Embora não haja previsão expressa em lei, o artigo 56, da Instrução Normativa supra citada, prevê: quando se tratar de imóveis com área inferior a duzentos hectares, a comprovação prevista nos artigos 53 e 54 poderá ser substituída por declaração firmada pelo próprio interessado ou procurador, informando, sob as penas da lei, inexistir débito relativo ao imóvel, referente aos últimos cinco exercícios, ou que o débito se acha pendente de decisão administrativa ou judicial.

Portanto, entende-se que a regra é a exigência da comprovação do recolhimento do ITR, relativo ao imóvel rural, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa, ou em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada a penhora.

Considerações finais

Como foi visto, existem várias espécies de cédulas de crédito, todas elas resultantes de políticas públicas de fomento no âmbito da agricultura, do comércio, da indústria, da exportação, do crédito bancário e do crédito imobiliário.

Todos estes títulos de crédito tem por objeto atividade de natureza econômica, que apresenta certos riscos, o que requer mecanismos de proteção jurídica.

A proteção jurídica se dá, em boa medida, pela publicidade registral da própria cédula para produção de efeitos erga omnes quando a lei assim exigir e para a constituição das garantias reais.

A segurança jurídica passa necessariamente, pela qualificação das cédulas pelo registrador público de imóveis, agente público delegatário, que exerce com independência a função de registrador público.

O ato de qualificar se caracteriza por uma atuação analítico-intelectual, através da qual o registrador verifica se a cédula apresenta todas as qualidades exigidas por lei, para que possa ser recepcionada no Registro de Imóveis, para efeitos de publicização.

A cédula apresentada para registro é o motivo desencadeador do agir do registrador, a prudência é o método, o Direito é o suporte jurídico para a qualificação e a autenticidade, segurança e eficácia são os princípios teleológicos buscados não somente pelo interessado imediato, mas mediatamente pela sociedade como um todo. 

* Luiz Egon Richter – Registrador de Imóveis em Lajeado (RS)

Notas


(1) COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, São Paulo: Saraiva, 2000

(2) Decreto-lei 167/69: Artigo 30 - as cédulas de crédito rural, para terem eficácia contra terceiros, inscrevem-se no cartório do Registro de Imóveis.
Lei federal n.º 8929/94: A CPR, para ter eficácia contra terceiros, inscreve-se no Cartório de Registro de Imóveis do domicílio do emitente.

(3) Decreto-lei n.º 413, artigo 29: a cédula de crédito industrial somente vale contra terceiros desde a data de sua inscrição. Antes da inscrição, a cédula obriga apenas seus signatários. A despeito da Lei federal n.º 6.840/80 silenciar acerca da inscrição, conclui-se pela  utilização subsidiária do Decreto-lei n.º 413/69.

(4) Adverte-se, contudo, que a alienação fiduciária é garantia real, mas não direito real de garantia. É modalidade de alienação e não direito real de garantia.

(5) A problemática conceitual do registro de imóveis – rudimentos de uma teoria crítica da atividade registral, in: Homenagem a Gilberto Valente da Silva, Porto Alegre: Fabris

(6) Décio Antonio Erpen

(7) Acerca do tema independência funcional, sugere-se a seguinte leitura: Dip, Ricardo Henry Marques. O paradigma da independência jurídica dos Registradores e Notários, in: Revista de Direito Imobiliário n.º 42, Ed. RT

(8) Dip, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de Imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário n.º 29

(9) Dip, Ricardo Henry Marques. Sobre o saber registral (da prudência registral), in: Revista de Direito Imobiliário n.º 31/32

(10) Dip, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário n.º 29

(11) Dip, Ricardo Henry Marques. Sobre a qualificação no registro de imóveis, in: Revista de Direito Imobiliário n.º 29

(12) http://www.revistajuridica.com.br/content/noticias.asp?id=45222

 

 

 
 
Autor
 
Luiz Egon Richter